24.09.25 - Ab Januar 2026 gelten im kauf- und werkvertraglichen Gewährleistungsrecht neue Bestimmungen für Sachmängel im Bauwesen.
Am 1. Januar 2026 tritt eine partielle Revision des kauf- und werkvertraglichen Gewährleistungsrechts für Sachmängel in Kraft, welche es bei der Projektplanung im Metallbau zu beachten gilt.
Die Anpassungen in mehreren Artikeln im OR (und einem im ZGB) wurden am 20. Dezember 2024 von der Bundesversammlung im Rahmen des Geschäfts «Obligationenrecht (Baumängel)» beschlossen. Ziel der Revision war, die Rechte von Bauherren und Käufern zu stärken und Rechtsunsicherheiten zu beseitigen. Die Änderungen betreffen insbesondere die Nachbesserungsrechte sowie die Rüge- und Verjährungsfristen im Bauwesen. Die Revision weitet zudem einige Regeln auch auf Kaufverträge mit Bauverpflichtung aus. Im Folgenden ein Überblick der wichtigsten Anpassungen.
Zwingendes Nachbesserungsrecht
Im Obligationenrecht (OR) Art. 368 Abs. 2bis ist neu eine kostenlose Nachbesserung von Mängeln zwingend vorgesehen; eine vertragliche Wegebedingung ist bei Neubauten und Gebäuden unter zwei Jahren nicht mehr möglich.
Rügefrist von 60 Tagen
In Art. 367 Abs 1bis OR ist eine zwingende, vertraglich nicht verkürzbare Rügefrist von 60 Tagen (statt wie früher «sofort») vorgesehen. Diese Frist gilt auch bei verdeckten Mängeln ab dem Zeitpunkt von deren Entdeckung.
Verjährungsfrist
In Art. 371 Abs. 3 OR bleibt die Verjährungsfrist bei 5 Jahren. Sie kann zwar nicht zum Nachteil der Besteller oder Bauherren verändert (also verkürzt) werden, darf aber zu deren Vorteil vertraglich verlängert werden.
Gegen eine Verlängerung (bzw. Verdoppelung) auf 10 Jahre hatte sich der AM Suisse zusammen mit vielen weiteren Verbänden aus der Bauwirtschaft erfolgreich eingesetzt. Die generelle Verjährungsfrist von 5 Jahren wurde beibehalten.
Ausweitung auf Kaufverträge mit Bauverpflichtung
Die oben genannten Nachbesserungsrechte und Rügefristen gelten neu nicht nur in Werksverträgen, sondern analog auch für Kaufverträge mit Bauverpflichtung (Art. 219a OR). Käufer von Grundstücken mit neu zu errichteten Bauten oder Immobilien, die weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf fertiggestellt wurden, erhalten also diesbezüglich die gleichen Rechte. Relevant ist die Neuerung vor allem für Generalunternehmen.
Verzugszinsen bei Sicherheitsleistungen im ZGB
Ferner wurden in Art. 839 Abs. 3 ZGB im Bauhandwerkerpfandrecht die Bestimmungen zu den Sicherheitsleistungen angepasst: neu müssen diese die Verzugszinsen für zehn Jahre abdecken.
Auswirkungen der Revision
In bestehenden AGB und Normverträgen müssen allfällige Begrenzungen der Nachbesserungspflicht und Verkürzungen der Verjährungsfristen zuungunsten der Besteller gestrichen werden, da diese nicht mehr zulässig sind.
Anpassungen bei der SIA 118
In der Norm SIA 118 ist nach Ablauf der dort vorgesehenen jederzeitigen Rügemöglichkeit während der ersten zwei Jahre nach wie vor von einer «sofortige» Rügefrist die Rede. Mit den revidierten Regelungen im OR verliert diese Formulierung an Rechtsgültigkeit und muss angepasst werden.
Sorgfältige Dokumentation gewinnt an Bedeutung
Die Revision stärkt einerseits die Rechte von Bestellern und Käufern bei Baumängeln. Andererseits schafft sie mehr Rechtssicherheit und Klarheit bei Unternehmern, Subunternehmern und Planern. Die Beweislast ist transparenter geregelt, dafür steigen für Unternehmen aber auch die Anforderungen bei der Nachweispflicht. Eine ordentliche Baudokumentation, idealerweise unterstützt durch digitale Dokumentationssysteme, gewinnt noch mehr an Bedeutung.
Was gilt für laufende Projekte?
Im Prinzip gelten die neuen Regelungen nicht für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 geschlossen wurden – es sei denn, diese werden nachträglich angepasst oder verweisen explizit auf die neuen Bestimmungen. Um künftige Konflikte zu vermeiden, empfiehlt es sich in jedem Fall, bereits jetzt alle Verträge an das neue Recht anzupassen.
Weiterführende Informationen
Gesetzestexte im Detail: Geänderte Artikel