24.09.25 - Dès 2026, de nouvelles dispositions relatives aux vices matériels dans la construction s’appliqueront au droit de la garantie dans les contrats de vente et de travail.
Le 1er janvier 2026 entrera en vigueur la révision partielle du droit de la garantie dans les contrats d’entreprise et de vente pour les vices matériels, qui devra être prise en compte lors de la planification de projets dans le domaine de la construction métallique.
Les ajustements apportés à plusieurs articles du CO (et à un article du CC) ont été adoptés le 20 décembre 2024 par l’Assemblée fédérale dans le cadre du dossier « Code des obligations (vices de construction) ». L’objectif de la révision était de renforcer les droits des maîtres d’ouvrage et des acheteurs, ainsi que de remédier à quelques incertitudes juridiques. La révision concerne en particulier les droits à la réparation, les délais de grief et de prescription dans le domaine de la construction. De plus, elle élargit certaines règles aux contrats de vente avec obligation de construire. Voici un aperçu des principales modifications ajustées.
Droit impératif à la réparation
L’art. 368, al. 2bis, du Code des obligations (CO) prévoit désormais de manière contraignante la réparation gratuite des vices ; une clause contractuelle de suppression n’est plus possible pour les nouvelles constructions et les bâtiments de moins de deux ans.
Délai de réclamation de 60 jours
L’art. 367, al. 1bis CO prévoit un délai de réclamation obligatoire de 60 jours (au lieu de « immédiatement » auparavant) qui ne peut être raccourci par contrat. Ce délai s’applique également aux vices cachés à compter de leur découverte.
Délai de prescription
À l’art. 371, al. 3 CO, le délai de prescription reste de 5 ans. Il ne peut être modifié au détriment du maître d’ouvrage ou du constructeur (c’est-à-dire raccourci), mais peut être prolongé contractuellement à leur avantage.
En collaboration avec de nombreuses autres associations du secteur de la construction, l’AM Suisse s’était opposée à une prolongation à 10 ans (en effet, un doublement) ; en conséquence, le délai de prescription général de 5 ans a été maintenu.
Extension aux contrats de vente avec obligation de construire
Les droits de réparation et les délais de réclamation susmentionnés s’appliquent désormais non seulement aux contrats d’entreprise, mais aussi, par analogie, aux contrats de vente avec obligation de construire (art. 219a CO). Les acheteurs de terrains avec des constructions neuves ou des biens immobiliers achevés moins de deux ans avant la vente bénéficient donc des mêmes droits à cet égard. Cette nouveauté concerne particulièrement les entreprises générales.
Intérêts moratoires en cas de prestations de garantie dans le CC
En outre, les dispositions relatives aux garanties ont été ajustées à l’art. 839, al. 3, CCS dans l’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs : celles-ci doivent désormais couvrir les intérêts moratoires pendant dix ans.
Conséquences de la révision
Dans les conditions générales et les contrats types existants, toute limitation de l’obligation de réparation et tout raccourcissement des délais de prescription au détriment du client doivent être supprimés, car ils ne sont plus permis.
Ajustements apportés à la norme SIA 118
Dans la norme SIA 118, après expiration du délai de réclamation prévu à tout moment pendant les deux premières années, il est toujours question d’un délai de réclamation « immédiat ». Avec les dispositions révisées du CO, cette formulation perd sa validité juridique et doit être ajustée.
Une documentation minutieuse gagne en importance
La révision renforce d’une part les droits des donneurs d’ordre et des acheteurs en cas de vices de construction. D’autre part, elle apporte plus de sécurité juridique et de clarté aux entrepreneurs, sous-traitants et planificateurs. La charge de la preuve est réglementée de manière plus transparente, mais les exigences en matière d’obligation de preuve augmentent également pour les entreprises. Une documentation de construction correcte, idéalement soutenue par des systèmes de documentation numériques, gagne encore en importance.
Qu’en est-il des projets en cours ?
En principe, les nouvelles réglementations ne s’appliquent pas aux contrats conclus avant le 1er janvier 2026, sauf s’ils sont ajustés a posteriori ou font explicitement référence aux nouvelles dispositions. Afin d’éviter tout conflit futur, on recommande tout de même d’ajuster tous les contrats à la nouvelle législation dès maintenant.
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